Landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger.
I medfør af § 1 i Lov for Grønland nr. 944 af 23. december 1986 om boligforsyning, boligstøtte, leje af boliger m.v. fastsættes:
Anvendelsesområde
§ 1. Denne forordning finder anvendelse på opdeling og omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme til ejerboliger, herunder enfamiliehuse, dobbelthuse og flerfamiliehuse, hvorved forstås etagehuse, rækkehuse og kædehuse med mindst 3 sammen-byggede boliger. En ejendom skal opdeles og omdannes samtidigt. Lejer af et enfamiliehus har ikke et krav på at købe sit enfamiliehus, men kan søge boligens ejer herom.
Stk. 2. Ved boligens ejer forstås enten Landsstyret eller en kommunalbestyrelse afhængigt af ejerforholdet.
Stk. 3. Forordningen finder ikke anvendelse i tilfælde, hvor en ikke-udlejet udlejningsbolig eller udlejningsejendom udbydes offentligt til salg for højeste bud.
Stk. 4. En lejers rettigheder og forpligtelser i medfør af denne forordning ophører samtidig med ophøret af lejerens lejemål.
Stk. 5. Landsstyret kan fastsætte regler om, hvilke udlejningsboliger der ikke er omfattet af denne forordning.
Salg af kommunale udlejningsboliger som ejerboliger
§ 2. Ønsker en kommunalbestyrelse at udbyde sine udlejningsboliger i en ejendom til salg, skal samtlige lejere i ejendommen have skriftligt tilbud om at købe deres bolig.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen skal, forinden den tilbyder lejerne at købe deres boliger, foretage fuldstændig og endelig opdeling og omdannelse af de enkelte udlejningsejendomme til selvstændige ejerboliger, herunder i selvstændige ejerboliger i dobbelthuse og flerfamiliehuse.
Stk. 3. Lejere i dobbelthuse og flerfamiliehuse, der ikke ønsker at købe deres boliger, skal af kommunalbestyrelsen skriftligt tilbydes en tilsvarende bolig.
Stk. 4. Lejere, der har modtaget et skriftligt tilbud om at købe deres bolig, jf. stk. 1, men som forbliver som lejere i de kommunale udlejningsboliger, kan på et senere tidspunkt udnytte tilbudet om at købe deres bolig.§ 3. Et tilbud fra en kommunalbestyrelse til lejere om køb af deres boliger skal være vedlagt følgende:
1) oplysning om ejerforening og vedtægter, samt
2) forpligtende salgstilbud fra kommunalbestyrelsen.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen skal samtidig vedlægge et komplet salgsprospekt samt beregning af nuværende brutto- og nettohusleje samt fremtidige brutto- og nettoboligudgift, jf. § 7.§ 4. Lejere kan forblive som lejere i de kommunale udlejningsboliger og bevarer deres hidtidige rettigheder, uanset om boligerne opdeles og omdannes til offentlige ejerboliger, jf. dog. stk. 3 og 4.
Stk. 2. Lejere betaler husleje efter de til enhver tid gældende regler for beregning af husleje i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger.
Stk. 3. Indtil samtlige boliger i en ejendom er solgt, indgår de kommunale ejerboliger tillige driftsmæssigt i den boligafdeling, hvori ejendommen er beliggende. De husordensregler, der er vedtaget af ejerforeningen, gælder tillige for de kommunale ejerboliger.
Stk. 4. Lejerne i de kommunale ejerboliger har ikke ret til at udøve medindflydelse på boligafdelingens drift, men kan i stedet vælge 1-3 lejerrepræsentanter, der har ret til at drøfte alle spørgsmål af betydning for ejendommens drift med kommunen.
Stk. 5. Ved en lejers fraflytning skal boligen sælges offentligt for højeste bud.
Køb af offentlige udlejningsboliger som ejerboliger
§ 5. Ønsker lejerne i en offentlig udlejningsejendom med 2 eller flere boliger at købe deres bolig, skal samtlige lejere i ejendommen have skriftligt tilbud om at købe deres bolig. Henvendelse fra lejerne skal opfylde de i stk. 2 anførte betingelser.
Stk. 2. Flerfamiliehuse med 3 sammenbyggede boliger kan kun købes, såfremt mindst 2 af lejerne ønsker at købe deres boliger. Flerfamiliehuse med 4 eller flere boliger kan kun købes, såfremt mindst ¾ af lejerne ønsker at købe deres boliger.
Stk. 3. Lejere i dobbelthuse og flerfamiliehuse, der ikke ønsker at købe deres boliger, skal af boligens ejer skriftligt tilbydes en tilsvarende bolig. Lejere, der forbliver som lejere efter omdannelse af offentlige udlejningsboliger til offentlige ejerboliger, betaler husleje efter de til enhver tid gældende regler for beregning af husleje i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger.
Stk. 4. De husordensregler, der er vedtaget af ejerforeningen, gælder tillige for de offentlige ejerboliger. Lejere, der forbliver som lejere, har ikke ret til at udøve medindflydelse på boligafdelingens drift, men kan i stedet vælge 1-3 lejerrepræsentanter, der har ret til at drøfte alle spørgsmål af betydning for ejendommens drift med ejendommens ejer.
Stk. 5. Ved en lejers fraflytning skal boligen sælges offentligt for højeste bud.§ 6. Et ønske fra lejere om køb af deres boliger, skal være vedlagt følgende:
1) udkast til ejerforening og vedtægter,
2) forpligtende købstilbud fra lejerne, samt
3) dokumentation for egenfinansiering, jf. § 8, stk. 1 og 4.
Stk. 2. En ansøgning fra en lejer i et enfamiliehus skal kun være vedlagt forpligtende købstilbud og dokumentation for egenfinansiering.
Fællesbestemmelser
§ 7. Før der kan indgås aftale med lejere om køb af deres bolig, skal boligens ejer give oplysning om følgende forhold:
1) ejendommens alder samt ejendommens/boligens vedligeholdelsesstand,
2) boligens teknisk-økonomiske vurdering, boligens værdi og den forventede salgspris ved offentligt salg,
3) drifts- og vedligeholdelsesplan for den omhandlede ejendom, herunder reinvesteringsbehovet for de kommende 15 år,
4) oversigt over bygningsdele med mellem 15 og 30 års restlevetid samt overslag over det hertil forventede finansieringsbehov,
5) driftsbudget for den boligafdeling, hvori ejendommen er beliggende,
6) regnskab for de seneste 5 år for den boligafdeling, hvori ejendommen er beliggende, med tilhørende revisionsprotokollat,
7) eventuelle registrerede hæftelser og servitutter på ejendommen, og
8) ejendommens arealtildeling.
Stk. 2. Boligens ejer må ikke afgive urigtige eller vildledende oplysninger samt anprisninger af ejendommen eller de enkelte boliger.
Stk. 3. Ejendommens eller boligens værdi og forventede salgspris ved offentligt salg skal opgøres af en ejendomsmægler og indeholde forudsætningerne for opgørelse af henholdsvis værdien og salgsprisen, jf. § 11. Det højeste af disse to beløb er udtrykket for markedsvurdering.
Stk. 4. Landsstyret fastsætter regler om, hvordan den teknisk-økonomiske vurdering skal foretages.
Finansiering
§ 8. Landsstyret eller kommunalbestyrelsen kan, som sælger af en udlejningsbolig, yde 40% af købesummen i form af et 15 årigt rente- og afdragsfrit lån i forbindelse med en lejers køb af sin bolig, jf. § 9, stk. 2. Landsstyret eller kommunalbestyrelsen kan ikke medvirke til finansiering af den resterende del af købesummen.
Stk. 2. En ejendoms eller en boligs købesum omfatter ejendommens eller boligens teknisk-økonomiske vurdering tillagt samtlige udgifter i forbindelse med købet, herunder udgifter til landinspektør, ejendomsmægler, teknisk og økonomisk rådgivning, advokat, finansiel rådgiver og stempelafgifter.
Stk. 3. Lån kan kun ydes til ejendomme, der opfylder gældende bygge- og planlovgivning og de standarder for byggeteknik og drift, der var gældende på opførelsestidspunktet.
Stk. 4. Lån kan kun ydes, såfremt lejeren selv kan finansiere den resterende del af købesummen, jf. stk. 1.§ 9. Landsstyrets eller kommunalbestyrelsens lån sikres ved pant i boligen og har prioritet efter lejerens eventuelle lån til finansiering af den resterende del af købesummen, jf. § 8, stk. 1 og 4.
Stk. 2. Lånet er rente- og afdragsfrit i 15 år fra datoen for købsaftalens underskrift, hvorefter det afvikles som annuitetslån over 10 år med en forrentning svarende til Nationalbankens dis-konto plus 3%.
Stk. 3. Medmindre Landsstyret eller kommunalbestyrelsen bestemmer andet, forfalder lånet til betaling ved ejerskifte. Ved ejerskifte forstås ethvert debitorskift, herunder ved handel og vederlagsfri overdragelse, ligesom overdragelse eller overgang til medejer, ægtefælle, registreret partner, livsarvinger eller samlever, hvormed der i de seneste 2 år har være etableret et ægteskabslignende forhold med fælles folkeregisteradresse.
Stk. 4. Lånet forfalder dog altid til betaling når:
1) renter og afdrag på lånet ikke betales, og låntager ikke har betalt restancen senest 7 dage efter, at skriftligt påkrav herom er fremkommet til låntager, eller
2) låntager undlader at holde boligen forsvarligt ved lige, og der er risiko for forringelse af långivers sikkerhed.
Stk. 5. Låntager har til en hver tid adgang til at indfri lån efter stk. 1 med eventuelle påløbne men ikke betalte renter. Indfrielse sker til kurs pari.§ 10. Tilsagn om lån kan først gives, når lejeren har dokumenteret sin egen finansiering af købesummen, jf. § 8, stk. 4.
Særligt om konjunkturpant
§ 11. Såfremt en boligs købesum, jf. § 8, stk. 2, er 5% lavere end boligens markedsvurdering, jf. § 7, stk. 3, skal køber for at modvirke spekulation i forbindelse med videresalg af boligen, give Landsstyret eller kommunalbestyrelsen et konjunkturpant i boligen svarende til forskellen mellem købesummen, jf. § 8, stk. 2 og markedsvurderingen, jf. § 7, stk. 3.
Stk. 2. Pantet har prioritet efter Landsstyrets eller kommunalbestyrelsens lån, jf. § 9, stk. 1.
Stk. 3. Konjunkturpantet, jf. stk. 1, nedskives over 10 år med 1/10 hvert år. Nedskrivningen foretages på dagen for købsaftalens underskrift.
Stk. 4. Konjunkturpantet forfalder til betaling ved ejerskifte, og ved afståelse i forbindelse med skiftebehandling, bortset fra ejerskifte ved arv.
Stk. 5. Landsstyret kan fastsætte regler om eftergivelse af konjunkturpantet.
Ejeren og ejerforeningen
§ 12. Hver ejerbolig anses som en selvstændig fast ejendom.
Stk. 2. Ejeren af en ejerbolig skal give ejerforeningen eller en dertil bemyndiget adgang til sin bolig, når dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer.§ 13. Ejeren af en ejerbolig har sammen med andre ejere af boliger i ejendommen ejendomsret til fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er boligerne ligestillede.
Stk. 2. Til ejerboligen hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren som deltager i ejerforeningen.
Stk. 3. De i stk. 1 og 2 omhandlede rettigheder og forpligtelser kan ikke adskilles fra ejendomsretten til boligen.
Stk. 4. Fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende areal, renholdelse, vej- og snerydningsudgifter, forsikringspræmier, revision, udgifter til administration og vedligeholdelse af fælles bestanddele og tilbehør, bidrag til eventuelle henlæggelser m.v., udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i stk. 1, nævnte forhold.
Stk. 5. Ejerforeningen kan i en husorden fastsætte almindelige ordensregler.§ 14. Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, som afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen.
Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter antal ejere og ikke efter fordelingstal.
Stk. 4. En ejer har en enkelt stemme, uanset om pågældende måtte eje mere end en bolig i ejendommen. For en ejerbolig kan der kun afgives stemme af en enkelt stemmeberettiget ejer, uanset om boligen ejes af flere i fællesskab.§ 15. Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen og består af 2-6 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2-4 suppleanter. Som valgbare er kun fysiske, myndige personer. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og suppleanter er kun de medlemmer af foreningen, der bebor deres ejerbolig, disses ægtefæller og nærtstående slægtninge, der har fælles bopæl med medlemmet.
Stk. 2. Hvert andet år afgår formanden. Af bestyrelsens øvrige medlemmer og suppleanter afgår halvdelen hvert år. Afgangsordenen bestemmes for samtidig valgte medlemmer og suppleanter ved lodtrækning og ellers ved den rækkefølge, i hvilken de er valgt. Genvalg kan finde sted.
Stk. 3. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer, herunder brandforsikring og udvidet bygningsskadeforsikring, renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses påkrævede. Bestyrelsen skal desuden påse ajourføring af ejendommens vedligeholdelsesplan.
Stk. 4. Bestyrelsen fører forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne opkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel. Bestyrelsen er ansvarlig overfor ejerforeningen efter grønlandsk rets almindelige erstatningsregler.
Stk. 5. Bestyrelsen kan antage en ekstern administrator til varetagelsen af ejendommens daglige drift.§ 16. En ejerforenings regnskab skal revideres af en statsautoriseret eller registreret revisor, der vælges på generalforsamlingen af foreningens medlemmer efter antal og ikke efter fordelingstal, jf. § 14, stk. 3.
Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
Stk. 3. I forbindelse med sin revision skal revisor undersøge, om forretningsgangen er betryggende.
Stk. 4. Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som revisor finder af betydning for udførelsen af sit hverv.
Stk. 5. Der føres en revisionsprotokol. I forbindelse med sin beretning om revision af et årsregnskab skal revisor angive, hvorvidt revisor finder forretningsgangene betryggende.
Stk. 6. Hver gang indførsel i revisionsprotokollen er sket, skal denne fremlægges på førstkommende bestyrelsesmøde og de tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen skal med deres underskrift bekræfte, at de har gjort sig bekendt med indførelsen.§ 17. Bestemmelserne i §§ 13-16 kan ikke fraviges til ugunst for de enkelte medlemmer af ejerforeningen.
Ikrafttrædelsesbestemmelse
§ 18. Forordningen træder i kraft den 1. juli 2002.
Grønlands Hjemmestyre, den 21. maj 2002.
Jonathan Motzfeldt/
Jørgen Wæver Johansen